09.07.20245 min
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Acquérir un bien immobilier au Portugal
L’intérêt des Luxembourgeois pour le Portugal n’est pas étonnant dès lors que l’on connait l’histoire commune unissant le Portugal et le Luxembourg. Depuis le mariage du Prince Guillaume Alexandre de Nassau avec l'infante du Portugal Marie Anne de Bragance il y a 125 ans, en passant par le refuge de la Famille grand-ducale au Portugal pendant la Seconde Guerre mondiale, les relations entre les deux pays sont caractérisées par l’union et l’entraide. C’est d’ailleurs dans les années 1960 que le Luxembourg retourne la pareille à de nombreux portugais qui viennent travailler et vivre au sein du Grand-Duché.
Le Portugal : un art de vivre
Cette histoire commune joue, certes, un rôle important dans l’intérêt général porté envers le Portugal, mais sa qualité de vie le rend d’autant plus attrayant. Le niveau de sécurité y est élevé, et le climat s’avère particulièrement doux avec 300 jours ensoleillés en moyenne par an. Le pays est également très accessible depuis le Luxembourg grâce à des connexions aériennes rapides et régulières depuis l’aéroport Findel aux villes les plus importantes du Portugal. Il n’est donc pas surprenant que certains aient choisi de s’établir de manière permanente, bénéficiant jusqu’à tout récemment d’un régime fiscal très avantageux, connu sous le nom de « RNH » ou « Résidents non habituels »
Zoom sur l’immobilier portugais
L’immobilier au Portugal fait actuellement face à une augmentation considérable de ses prix. Cette inflation concerne non seulement les biens immobiliers haut-de-gamme localisés dans les grandes villes et leurs périphéries, mais impacte également les biens situés dans des endroits plus populaires tels qu’en Algarve et à Cascais, au bord de la mer. L’achat reste cependant intéressant et les prix moyens par m² sont encore abordables par rapport aux prix luxembourgeois. Par conséquent, une fois le bien judicieusement choisi et les nombreuses questions juridiques et fiscales soigneusement évaluées, rien ne devrait vous empêcher d’acquérir la propriété de vos rêves.
Certaines étapes préliminaires à l’achat d’un bien immobilier portugais
Aux prémices du processus d’achat d’un bien immobilier, l’étape la plus importante pour tout investisseur non-résident est l’obtention du NIF : le Numéro d’Identification Fiscal portugais. Cet enregistrement auprès du ministère des finances portugais est obligatoire, et sa demande peut être faite en ligne ou directement auprès d’un bureau d’imposition au Portugal. Cette demande peut également être effectuée par le biais d’un représentant tiers tel qu’un avocat.
De plus, l’achat d’un bien immobilier nécessite un compte bancaire au Portugal. Il est d’usage qu’à la suite de la signature de l’acte définitif de vente, l’acheteur remette au vendeur un chèque certifié d'une banque portugaise pour régler le solde du prix de vente (déduit de l’acompte versé). Le paiement par le biais d’un notaire est dans certains cas possible, mais moins commun au Portugal.
Lors d’un processus d’acquisition d’un bien immobilier, il est également essentiel de se faire accompagner par des professionnels familiers avec le marché local afin de garantir le respect des règles fiscales, mais aussi des autres obligations. Les documents nécessaires à un tel achat étant nombreux, l'appui d'un agent immobilier titulaire d'une licence de médiation immobilière « IMPIC », d'un expert technique et d'un avocat est donc vivement recommandé.
Les obligations fiscales liées à la détention d’un bien immobilier au Portugal
La loi applicable aux biens immobiliers est la loi du pays dans lequel le bien est situé, c’est-à-dire le Portugal. Sur le plan fiscal, des impôts indirects, directs et locaux peuvent s’accumuler lors d’un tel investissement. Un résident luxembourgeois détenant une résidence secondaire au Portugal est donc soumis à l’impôt dans ce pays et doit notamment se conformer aux obligations de déclaration fiscale, même s'il est non-résident
Ces enjeux fiscaux ont un impact au moment de l’acquisition, pendant la détention du bien, ainsi qu’au moment de la transmission.
L’achat de biens immobiliers au Portugal est généralement exonéré de TVA. Toutefois, l’acheteur devra payer un impôt municipal sur la transmission à titre onéreux (« IMT ») qui varie entre 1 % et 7,5 % de la valeur d'achat ou de la valeur cadastrale enregistrée par l'autorité fiscale. Cette valeur appelée « valor municipal tributario » est basée sur la valeur la plus élevée entre la valeur d’achat et la valeur cadastrale. A celle-ci s’ajoute également un droit de timbre de 0,8 %. Au tout s’additionnent les frais de notaire, les honoraires d'avocats, les droits d'enregistrement et les frais divers, soit un coût total d'environ 8 à 10 % de la valeur d'achat.
Pendant la période de détention, le propriétaire doit s’acquitter d’un impôt foncier municipal annuel (« IMI ») calculé sur la base de la valeur cadastrale enregistrée par l'administration fiscale et qui varie en fonction de la situation, de la superficie et de la vétusté du bien acheté. Le taux applicable aux propriétés urbaines varie entre 0,3 % et 0,45 %, et est de 0,8 % pour une propriété rurale.
Si la valeur de votre bien immobilier portugais est supérieure à € 600.000, vous serez également soumis à un impôt municipal supplémentaire (« AIMI ») compris entre 0,7 % et 1,5 % par an. Il convient de noter qu'un abattement de 600.000 € est applicable par personne et que, par conséquent, si un couple achète en copropriété par exemple, il ne sera soumis à cet impôt supplémentaire que sur les biens dépassant 1,2 million d'euros. En outre, le taux de 1,5 % ne s'appliquera qu'à partir de 2.000.000 €.
Si, en tant que non-résident, vous ne louez pas votre bien au Portugal, aucun impôt sur le revenu ne sera dû dans le pays. En revanche, si vous louez votre bien, vous devrez y déclarer vos revenus locatifs. Ces revenus devront également être déclarés au Luxembourg.
En cas de revente, donation et succession d’un bien immobilier au Portugal
En cas de revente, et ce depuis 2023 uniquement, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents doivent être additionnées (jusqu'à 50 % de leur valeur) aux autres revenus obtenus par les non-résidents et sont soumises aux taux progressifs ordinaires compris entre 13,25 % et 48 % (auquel s’ajoute l'impôt de solidarité).
Le Portugal n’applique plus d’impôt sur la succession et la donation depuis 2004. Ces transferts sont donc exonérés, à l’exception du droit du timbre de 0,8 % dû en cas de transfert en ligne directe et entre conjoints. Dans les autres cas, c’est-à-dire en cas d’un héritage ou d’une donation à des tiers et non en ligne directe, un droit de timbre supplémentaire de 10 % s’applique, soit un taux final de 10,8 %.
Les acheteurs non-résidents sont souvent plus exposés au risque en raison de leur méconnaissance du marché local portugais et des pratiques en vigueur. C’est pourquoi les experts de Degroof Petercam Luxembourg accompagnent leurs clients dans les différentes étapes du processus grâce à leurs connaissances du contexte portugais et luxembourgeois.
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