Vorige regime, vóór 1 april 2023
De Brusselse registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed bedroegen tot nu toe 12,5%. In bepaalde gevallen was het mogelijk om te genieten van een vermindering van de belastbare basis (het zogenaamde « abattement ») indien bepaalde voorwaarden vervuld waren.
Door toepassing van dit abattement waren er geen registratierechten verschuldigd op de eerste schijf van de aankoopprijs ten belope van € 175.000. Dit resulteerde in een potentiële belastingbesparing van € 21.875 bij de aankoop. Aan de tarieven én het abattement werden er trouwens géén wijzigingen aangebracht.
De voorwaarden om te kunnen genieten van dit abattement waren de volgende:
- Het aangekochte goed moest gelegen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en de aankoopprijs mocht niet meer dan € 500.000 bedragen;
- De kopers moesten natuurlijke personen zijn (niet van toepassing op vennootschappen);
- Het onroerend goed moest geheel of gedeeltelijk bestemd zijn tot bewoning;
- De aankoop betrof de volle eigendom van het onroerend goed (en dus niet de gesplitste aankoop naakte eigendom/vruchtgebruik);
- De kopers mochten op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst niet de volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed in België of in het buitenland dat geheel of gedeeltelijk diende tot bewoning;
- De kopers moesten zich vestigen in de woning binnen de 2 jaar vanaf de registratie van de aankoopakte én er gedurende 5 jaar onafgebroken verblijven.
Nieuwe regime, na 1 april 2023
De volgende wijzigingen werden aangebracht inzake de registratierechten bij de aankoop van een onroerend goed:
- Het abattement wordt verhoogd van € 175.000 naar € 200.000, wat resulteert in een bijkomende potentiële besparing van € 3.125;
- De aankoopprijs mag niet meer bedragen dan € 600.000 (voorheen, € 500.000);
- De kopers moeten zich vestigen in de woning binnen de 3 jaar vanaf de registratie (in plaats van 2 jaar);
- De kopers moeten hun woonplaats behouden gedurende 5 jaar. Er werd echter een belangrijke wijziging aangebracht in de zin dat niet het totale abattement moet worden terugbetaald indien de koper er minder dan 5 jaar blijft. Voortaan dient enkel een terugbetaling te gebeuren van het gedeelte van het abattement dat overeenkomt met de resterende duur.
De andere voorwaarden blijven nog steeds van toepassing, met name:
- Het aangekochte goed moet gelegen zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest;
- De kopers zijn natuurlijke personen (niet van toepassing op vennootschappen);
- Het onroerend goed moet geheel of gedeeltelijk bestemd zijn tot bewoning (in het geval van een bouwgrond bedraagt het abattement € 100.000 en mag de waarde van de bouwgrond niet meer bedragen dan € 300.000);
- De aankoop betreft de volle eigendom (en dus niet de gesplitste aankoop naakte eigendom/vruchtgebruik);
- De koper mag op het ogenblik van de ondertekening van de overeenkomst niet de volle eigenaar zijn van een ander onroerend goed in België of in het buitenland dat geheel of gedeeltelijk dient tot bewoning.
Bijkomend abattement in geval van renovatie
In het geval van een grondige renovatie van het onroerend goed, kent het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een bijkomend abattement toe van € 25.000 aan wie zijn pand renoveert. Voorwaarde is wel dat die renovatie de energetische prestaties zodanig verbetert dat de woning minstens twee EPB-klassen naar boven opschuift (bijvoorbeeld: van energielabel E naar energielabel C).
Renoveren kan bijgevolg aanleiding geven tot een bijkomend abattement van minstens € 50.000 (aangezien de Brusselse wetgever een verhoging eist van minstens 2 categorieën om het bijkomend abattement te kunnen toepassen). Concreet betekent dit een fiscale besparing van € 3.125 voor elke verbetering van energetische klasse.
De werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de 5 jaar na de registratie van de aankoopakte. Gelet op de tijd die nodig is om de noodzakelijke verbeteringswerken uit te voeren (verkrijging stedenbouwkundig attest, opmaak van een offerte, uitvoering van de werken, enz.) wordt de termijn om zich in het onroerend goed te vestigen verlengd van 3 tot 5 jaar.
Vergelijking van de twee systemen (praktische gevallen)