16.11.20238 min
Deel het artikel
Investeren in vastgoed: privé of via de vennootschap?
Of het nu gaat om een gezinswoning, een tweede verblijf of een opbrengsteneigendom, vastgoed staat altijd in de belangstelling van Belgische beleggers.
Een vraag die daarbij regelmatig aan bod komt, is: ”koop ik het vastgoed privé¹ of via mijn vennootschap?”. Deze vraag is niet altijd eenduidig te beantwoorden en is geval per geval te beoordelen. In dit artikel bespreken we enkele van de belangrijkste aspecten en aandachtspunten.
Privé of via de vennootschap: situering van het probleem
In dit verband komt de focus in eerste instantie vaak te liggen op de inkomstenbelasting, meer bepaald de personenbelasting enerzijds (bij een privé-investering) en de vennootschapsbelasting anderzijds (bij investering via een vennootschap).
- Daarbij valt meteen het verschil op in de toepasselijke belastingtarieven: in de personenbelasting worden onroerende inkomsten (in de regel) belast aan progressieve tarieven die kunnen oplopen tot 50%, terwijl diezelfde inkomsten in de vennootschapsbelasting aan het vlak tarief van 25% (of in sommige gevallen 20% op de eerste schijf van 100.000 euro) worden onderworpen. Op basis hiervan zou men kunnen besluiten dat een vastgoedinvestering via een vennootschap fiscaal voordeliger is.
- Echter, het toe te passen tarief is niet het enige belangrijke element. De belastbare basis (de inkomsten die aan voormelde tarieven worden belast) is minstens even belangrijk. In de vennootschapsbelasting geldt als algemene regel dat u belast wordt op de werkelijke inkomsten (bijvoorbeeld ontvangen huur). Daartegenover staat dat u heel wat kosten (zoals afschrijvingen, onderhoudskosten, etc.) fiscaal in mindering kunt brengen waardoor de belastbare basis daalt. In de personenbelasting daarentegen, geldt een dergelijke kostenaftrek meestal niet, maar wordt er doorgaans belasting geheven op een (lager) fictief inkomen berekend in functie van het zogenaamde kadastraal inkomen (KI).
- Bovendien mag men niet uit het oog verliezen dat bij investeringen via een vennootschap, de inkomsten uit die investeringen niet automatisch in het privévermogen van de aandeelhouder/vennoot terechtkomen. De overdracht van deze inkomsten van vennootschap naar privévermogen gaat vaak gepaard met een bijkomende fiscale kost. Neemt men deze extra kost niet in overweging, dan dreigt men appelen met peren te vergelijken.
- Fiscaliteit is natuurlijk meer dan alleen inkomstenbelasting. Zo zal u bij een vastgoedinvestering ook rekening willen houden met (of anticiperen op), bijvoorbeeld, de registratierechten, btw en de erfbelasting. Tot slot kunnen ook niet-fiscale factoren, zoals bijvoorbeeld de financieringsmogelijkheden (privé en via de vennootschap) en het ondernemingsrisico een belangrijke rol spelen in de analyse. Deze veelheid aan factoren maken de oefening bijzonder complex.
Het is aangewezen om de voor-en nadelen te analyseren in de diverse fasen van de investering in onroerend goed. Er zijn ruwweg 3 fases: een eerste fase is die van de aankoop/verwerving; een tweede fase is die van het aanhouden/bezitten van het onroerend goed en de derde fase betreft de overdracht (verkoop) van het onroerend goed (de exit).
Welke fiscale behandeling is van toepassing bij de aankoop van het onroerend goed?
In regel zijn er door de koper registratierechten verschuldigd op de aankoopprijs. Het gaat dan om het zogenaamde verkooprecht, waarvan het basistarief 12% bedraagt in Vlaanderen en 12,5% in het Waalse Gewest en Brussel. Deze belasting is een fiscaal aftrekbare kost in hoofde van een vennootschap.
Een particulier kan deze registratierechten fiscaal niet in mindering brengen (vgl. investering via een vennootschap), maar kan desgevallend wel genieten van gunstregimes zoals bij de aankoop van de gezinswoning (onder voorwaarden). In Brussel en Wallonië geldt er een vrijgestelde som (of abattement), terwijl in Vlaanderen het tarief wordt verlaagd naar 3% (hetwelk verder verlaagd wordt tot 1% als de gezinswoning binnen een bepaalde termijn grondig energetisch wordt gerenoveerd). In Wallonië gelden er verlaagde tarieven van 5% of 6%.
Hoe worden de inkomsten uit het onroerend goed belast?
De belastingheffing in de personenbelasting wordt in grote mate bepaald door de bestemming die aan het onroerend goed wordt gegeven.
Een gezinswoning is vrijgesteld van inkomstenbelasting; er is zelfs geen aangifteplicht. Voor andere onroerende goederen moet een onderscheid worden gemaakt al naargelang het onroerend goed al dan niet wordt verhuurd, realialsook het professioneel of privaat gebruik van het onroerend goed door de huurder.
Wordt het onroerend goed niet verhuurd of wordt het verhuurd voor privaat gebruik (bijvoorbeeld voor bewoning), dan zal enkel een "fictief" inkomen belastbaar zijn aan de progressieve tarieven (met een maximumtarief van 50%). Dit fictieve inkomen wordt bepaald op basis van het KI van het onroerend goed. In de praktijk is het kadastraal inkomen veel lager dan de werkelijke huurwaarde wat leidt tot een vrij lage belasting.
Wordt het onroerend goed door de huurder gebruikt voor beroepsdoeleinden (bijvoorbeeld een verhuur van een kantoor), dan wordt de werkelijk ontvangen brutohuur belast aan het de progressieve tarieven, na aftrek van een forfaitaire onkostenvergoeding van 40%. In een dergelijk geval vormen de werkelijk gemaakte kosten of afschrijvingen geen fiscaal aftrekbare kost.
Bij een investering via een vennootschap ziet de situatie er anders uit. Immers, zoals hoger vermeld, wordt er binnen de vennootschapsbelasting in regel rekening gehouden met de werkelijke inkomsten.
Als de vennootschap een onroerend goed gratis (of aan een te lage huurprijs) ter beschikking stelt aan haar bedrijfsleider, is er weliswaar geen (of een beperkte) taxatie voor de vennootschap zelf (bij gebrek aan inkomsten). Let wel, de bedrijfsleider wordt dan belast op een (forfaitair bepaald) voordeel in natura wegens het privégebruik.
Bovendien zijn alle werkelijke gemaakte kosten en afschrijvingen met betrekking tot het onroerend goed in principe fiscaal aftrekbaar. In de praktijk stellen we evenwel vast dat de fiscale administratie steeds scherper toeziet op de aftrekbaarheid van deze kosten.
Is de meerwaarde belastbaar bij een verkoop van het onroerend goed?
Ook hier geldt dat de fiscale spelregels sterk verschillen al naargelang de verkoop gebeurt door een particulier, dan wel door een vennootschap.
- Realiseert de vennootschap ter gelegenheid van de verkoop een meerwaarde, dan zal deze meerwaarde integraal worden toegevoegd aan de belastbare basis in de vennootschapsbelasting en belast worden aan een tarief van 25%/20%². Deze daadwerkelijke en onmiddellijke belastingheffing kan sterk doorwegen in de beslissing om een onroerend goed al dan niet via de vennootschap te verwerven. Er zijn evenwel mogelijkheden om deze belasting in de tijd te spreiden onder het zogenaamde regime van “gespreide meerwaarde”, althans voor zover aan bepaalde voorwaarden is voldaan (waaronder herinvestering van de volledige verkoopprijs).
- Bij de verkoop door een privépersoon is een eventuele meerwaarde normaliter niet-belastbaar. Dit geldt zowel voor de verkoop van de gezinswoning als voor andere onroerende goederen, tenzij er sprake is van een zogenaamde snelle meerwaarde en/of een meerwaarde die kadert in een abnormaal beheer van het privévermogen (bv. speculatieve meerwaarde). Let bovendien op indien u als privépersoon te veel onroerende goederen koopt en weer verkoopt en/of deze activiteiten op een professionele manier organiseert: de herkwalificatie van meerwaarde naar beroepsinkomsten is niet uitgesloten!
Is het mogelijk om enkele conclusies te formuleren?
Als algemene regel geldt dat de gezinswoning bij voorkeur privé wordt aangekocht. De lagere tarieven in de registratierechten bij de aankoop en de vrijstelling van inkomstenbelasting, zowel tijdens het aanhouden van de gezinswoning als bij de verkoop, zijn belangrijke argumenten die hiervoor pleiten. Daarnaast gelden nog een aantal niet-fiscale elementen, zoals de extra erfrechtelijke bescherming voor de langstlevende echtgenote, de vrijstelling van erfbelasting bij vererving van de gezinswoning door de langstlevende en de omstandigheid dat de gezinswoning niet onderworpen is aan het (eventueel) ondernemingsrisico binnen je vennootschap.
Voor vastgoed bestemd voor eigen gebruik (bijvoorbeeld een vakantiewoning) of in het geval van verhuur voor privégebruik aan een derde zijn er eveneens belangrijke argumenten voorhanden om privé te verwerven.
Voor vastgoed bestemd voor professioneel gebruik (bijvoorbeeld een kantoor of een bedrijfspand) daarentegen, is een investering via de vennootschap te overwegen. Een onroerend goed dat verhuurd wordt voor professioneel gebruik, is in de personenbelasting immers belastbaar op de werkelijk ontvangen huur, net als in de vennootschapsbelasting. De gemaakte kosten zijn echter alleen voor de vennootschapsbelasting volledig aftrekbaar; dit is niet het geval als men het privé aanhoudt.
Overweegt men om een uitgebreid vastgoedpatrimonium uit te bouwen, mede met het oog op een eventuele overdracht naar de volgende generatie (via schenking of via verkoop), dan kan het ook aan te bevelen zijn om de verwerving via één of meerdere (indien het meerdere projecten betreft) vennootschap(pen) te doen. Een belangrijk niet-fiscaal argument is dat onroerend goed projecten in de praktijk gemakkelijker te financieren zijn via een vennootschap.
Is de staat van de woning belangrijk?
De politiek hecht steeds meer belang aan het energiezuinig maken van het Belgische onroerend patrimonium. De regels verschillen van gewest tot gewest en zijn erop gericht om bestaande gebouwen te renoveren en energiezuinig te bouwen. Dit geeft vaak aanleiding tot aanzienlijke investeringen.
Naast de specifieke gewestelijke maatregelen moet worden opgemerkt dat de energieprestaties van gebouwen ook een rol spelen bij de analyse van een kredietaanvraag om de aankoop van een gebouw te financieren.
De kosten die gepaard gaan met een eventuele renovatie en de financiering ervan zijn belangrijke elementen bij de afweging of men privé of via de vennootschap moet investeren.
Conclusie
Als u van plan bent om in onroerend goed te investeren, neem dan de tijd om uw investeringsdoelen te bepalen en analyseer de fiscale, financiële en energetische gevolgen in elke fase van de investering om te bepalen of het aangewezen is om al dan niet via de vennootschap te investeren.
De experten van de afdeling Estate Planning van Degroof Petercam kunnen u helpen bij deze analyse.
¹ Met privé bedoelen we een natuurlijk persoon die het onroerend goed heeft verworven en aanhoudt in zijn privaat vermogen; het onroerend goed werd dus niet verworven in het kader van een professionele activiteit, noch wordt het daartoe aangewend.
² Tenzij er de winst kan afgezet worden tegen fiscaal overdraagbare verliezen of aftrekken.
² Tenzij er de winst kan afgezet worden tegen fiscaal overdraagbare verliezen of aftrekken.
Dit is commerciële informatie uitgaande van Bank Degroof Petercam nv, met zetel te Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel, België (hierna “Bank Degroof Petercam”), die verantwoordelijk is voor de productie en de verdeling ervan. De informatie in dit document is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en mag niet worden beschouwd als raad over financiële planning in de zin van de Wet van 25 april 2014, noch als enig ander advies, voorstel of persoonlijke informatie, noch als openbaar aanbod van financiële instrumenten. De algemene informatie in dit document is niet afgestemd op de individuele persoonlijke situatie van de geadresseerde/lezer/ontvanger. Dit document is niet bedoeld om een volledige beschrijving te geven van de geldende wettelijke bepalingen, de rechtsleer of de rechtspraak, noch van de financiële dienst(en) die Bank Degroof Petercam aanbiedt. Hoewel alle voorzorgen werden genomen en Bank Degroof Petercam bij de redactie van huidig document beroep heeft gedaan op bronnen welke ze betrouwbaar acht, kan Bank Degroof Petercam de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document niet garanderen en kunnen noch Bank Degroof Petercam, noch haar verbonden vennootschappen, bestuurders, adviseurs of werknemers verantwoordelijk worden gesteld voor enige onjuiste, onvolledige of ontbrekende informatie, of voor enige rechtstreekse of onrechtstreekse schade, verlies, kosten, vordering of andere uitgave die voortvloeit uit het gebruik van dit document, behalve in het geval van opzettelijke fout of grove nalatigheid.
Huidig document mag niet worden gekopieerd of verspreid zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming vanwege Bank Degroof Petercam.
De verstrekte informatie is correct op de datum van publicatie.
Bank Degroof Petercam is erkend door en staat onder prudentiëel toezicht van de Nationale Bank van België, Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel, en onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, voor de bescherming van beleggers en consumenten.
Verantwoordelijke uitgever: Bank Degroof Petercam
Wettelijk adres: Bank Degroof Petercam nv, Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel.
BTW: BE 0403.212.172 (RPR Brussel) - FSMA 040460 A
Huidig document mag niet worden gekopieerd of verspreid zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming vanwege Bank Degroof Petercam.
De verstrekte informatie is correct op de datum van publicatie.
Bank Degroof Petercam is erkend door en staat onder prudentiëel toezicht van de Nationale Bank van België, Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel, en onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, voor de bescherming van beleggers en consumenten.
Verantwoordelijke uitgever: Bank Degroof Petercam
Wettelijk adres: Bank Degroof Petercam nv, Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel.
BTW: BE 0403.212.172 (RPR Brussel) - FSMA 040460 A
Deel het artikel
Gerelateerde artikelen
Nijverheidsstraat 44
1040 Brussel
België
+32 2 287 91 111040 Brussel
België
BTW BE 0403 212 172
RPR Brussel
RPR Brussel
Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België | Alle rechten voorbehouden 2024, Degroof Petercam