27.04.20236 min
Deel het artikel
Uw tweede verblijf: een project dat voorbereiding vraagt
De aantrekkingskracht van vastgoed op Belgen is bekend. Studies tonen aan dat ruim 850.000 landgenoten twee of meer woningen bezitten. Ruim 175.000 Belgen heeft een eigendom in het buitenland¹. Demografische factoren, de gunstige rente-omgeving, maar ook de fiscale omgeving ondersteunden de voorbije jaren de vraag naar residentieel vastgoed. Laat ons even stilstaan bij de juridische en fiscale aandachtspunten.
Aankoop van het tweede verblijf: welke zijn de aandachtspunten?
Uiteraard zijn er de klassieke aandachtspunten bij aankoop van een woning:
- Wat is de totale aankoopprijs van uw project, inclusief alle kosten: fiscale kosten, kosten van de lening, eventuele herstellingen of renovatiekosten, recurrente kosten, onderhoud en beheer van het patrimonium,…?
- Wat is de bestemming van het onroerend goed: de keuze van de ligging en het type vastgoed zullen afhangen van de bestemming die u aan het tweede verblijf wenst te geven: eigen gebruik, verhuur, toekomstige residentie,…
- Hoe zal u aankopen: als particulier of via uw vennootschap, en wat zijn de implicaties? En hoe zal u de aankoop financieren?
- Wenst u uw kinderen reeds te betrekken bij de aankoop in het kader van uw vermogensplanning?
- Wat is de fiscale impact van het bezit van het tweede verblijf?
Dé “game changer” voor de komende jaren wordt zeer waarschijnlijk het stijgende belang van de energiezuinigheid van residentiële woningen. Zo is er dit jaar in Vlaanderen een renovatieverplichting ingevoerd. De regelgeving dienaangaande zal in de komende jaren alleen maar strenger worden. De waarde van een woning of appartement zal, zoals in het verleden, nog altijd in grote mate bepaald worden door de ligging, maar het is duidelijk dat de energiezuinigheid jaar na jaar aan belang zal winnen als factor voor de waardebepaling.
Wat is de fiscale behandeling van het bezit van een tweede verblijf?
We kunnen stellen dat het bezit van onroerend goed op vandaag fiscaal vrij gunstig wordt behandeld in België. Reden is de manier waarop de belastbare grondslag in de inkomstenbelasting wordt vastgelegd, namelijk op basis van een fictief inkomen (het kadastraal inkomen) dat doorgaans lager is dan het werkelijk inkomen. Opgelet, ook als het tweede verblijf niet wordt verhuurd en dus niet echt “inkomsten” genereert, zal er toch belasting zijn op basis van dit fictieve inkomen.
Naast de federale belasting is ook jaarlijks de onroerende voorheffing verschuldigd, die ook op basis van het KI wordt berekend. Ten slotte zijn op gemeentelijk niveau mogelijks ook specifieke belastingen op het tweede verblijf (de niet-hoofdverblijfplaats) verschuldigd.
Naast de federale belasting is ook jaarlijks de onroerende voorheffing verschuldigd, die ook op basis van het KI wordt berekend. Ten slotte zijn op gemeentelijk niveau mogelijks ook specifieke belastingen op het tweede verblijf (de niet-hoofdverblijfplaats) verschuldigd.
En wat als ik mijn tweede verblijf zou verhuren?
De belastbare grondslag is dezelfde wanneer u uw tweede verblijf privématig verhuurt, namelijk het geïndexeerd KI x 1,4.
In het kader van de plannen voor een fiscale hervorming van onze huidige minister van Financiën is sprake van een belasting van de werkelijke huurinkomsten bij verhuur, hetgeen op vandaag enkel het geval is bij professionele verhuur.
In het kader van de plannen voor een fiscale hervorming van onze huidige minister van Financiën is sprake van een belasting van de werkelijke huurinkomsten bij verhuur, hetgeen op vandaag enkel het geval is bij professionele verhuur.
En wat met een tweede verblijf in het buitenland? Zijn daar specifieke aandachtspunten op fiscaal vlak?
De aandachtspunten zijn dezelfde als bij aankoop van een tweede verblijf in België. Alleen zal het nog belangrijker zijn zich bij de aankoop te laten bijstaan door professionele experts, aangezien elk land zijn eigen fiscale en juridische regels kent. Het is belangrijk die goed te begrijpen alvorens zich in een buitenlands avontuur te storten.
Wanneer u als Belg een buitenverblijf in het buitenland verwerft, dan zal u in de meeste gevallen belast worden in het land van de ligging van het onroerend goed. Dit geldt zowel voor de belasting over de aankoop (registratierechten of BTW), als voor de belasting op het bezit of op de eventuele inkomsten uit de verhuur. In een aantal landen zal u als eigenaar ook onderworpen zijn aan een of andere vorm van vermogensbelasting op uw onroerend goed: dit is bijvoorbeeld het geval in Frankrijk, maar ook in Spanje, waar de tarieven heel uiteenlopend zijn naargelang de regio waar uw vastgoed gelegen is.
Ook bij overdracht van uw tweede verblijf zal u in principe belasting betalen in het land van ligging van het onroerend goed. In dat kader is het belangrijk te weten dat vele landen een of andere vorm van meerwaardebelasting kennen, daar waar in België de door een particulier gerealiseerde meerwaarde op onroerend goed slechts in uitzonderlijke gevallen belast is. Frankrijk, Spanje en Portugal kennen allemaal een of andere vorm van meerwaardebelasting bij verkoop.
Wanneer u als Belg een buitenverblijf in het buitenland verwerft, dan zal u in de meeste gevallen belast worden in het land van de ligging van het onroerend goed. Dit geldt zowel voor de belasting over de aankoop (registratierechten of BTW), als voor de belasting op het bezit of op de eventuele inkomsten uit de verhuur. In een aantal landen zal u als eigenaar ook onderworpen zijn aan een of andere vorm van vermogensbelasting op uw onroerend goed: dit is bijvoorbeeld het geval in Frankrijk, maar ook in Spanje, waar de tarieven heel uiteenlopend zijn naargelang de regio waar uw vastgoed gelegen is.
Ook bij overdracht van uw tweede verblijf zal u in principe belasting betalen in het land van ligging van het onroerend goed. In dat kader is het belangrijk te weten dat vele landen een of andere vorm van meerwaardebelasting kennen, daar waar in België de door een particulier gerealiseerde meerwaarde op onroerend goed slechts in uitzonderlijke gevallen belast is. Frankrijk, Spanje en Portugal kennen allemaal een of andere vorm van meerwaardebelasting bij verkoop.
Moet ik mijn buitenlands vastgoed ook opnemen in mijn aangifte personenbelasting in België?
Het antwoord is “ja”. Als Belgisch rijksinwoner dient u in België uw wereldwijde inkomen aan te geven: de inkomsten van ál uw onroerende goederen, ongeacht hun geografische oorsprong, dienen dus te worden aangegeven, en dit ongeacht of ze reeds in het buitenland zijn belast.
Sedert 2022 wordt de belastbare grondslag voor inkomen uit onroerend goed in het buitenland op dezelfde manier bepaald als voor vastgoed dat in België is gelegen. Voor vastgoed dat u niet verhuurt of enkel privématig verhuurt, zal de belastbare grondslag dus eveneens bepaald worden aan de hand van het kadastrale inkomen (KI) van het buitenlands vastgoed.
De uniformisering van de belastbare basis betekent echter niet dat de inkomsten van buitenlands onroerend goed ook op dezelfde wijze worden belast als inkomsten uit in België gelegen vastgoed. Op basis van de meeste dubbelbelastingverdragen zal de heffingsbevoegdheid toegekend worden aan het land waarin het onroerend goed zich bevindt. België zal de inkomsten van uw buitenlands vastgoed vrijstellen (ten belope van 100% of van 50% voor landen waarmee er geen dubbelbelastingverdrag is), maar zal er wel rekening mee houden voor het bepalen van het belastingtarief op de andere inkomsten.
Sedert 2022 wordt de belastbare grondslag voor inkomen uit onroerend goed in het buitenland op dezelfde manier bepaald als voor vastgoed dat in België is gelegen. Voor vastgoed dat u niet verhuurt of enkel privématig verhuurt, zal de belastbare grondslag dus eveneens bepaald worden aan de hand van het kadastrale inkomen (KI) van het buitenlands vastgoed.
De uniformisering van de belastbare basis betekent echter niet dat de inkomsten van buitenlands onroerend goed ook op dezelfde wijze worden belast als inkomsten uit in België gelegen vastgoed. Op basis van de meeste dubbelbelastingverdragen zal de heffingsbevoegdheid toegekend worden aan het land waarin het onroerend goed zich bevindt. België zal de inkomsten van uw buitenlands vastgoed vrijstellen (ten belope van 100% of van 50% voor landen waarmee er geen dubbelbelastingverdrag is), maar zal er wel rekening mee houden voor het bepalen van het belastingtarief op de andere inkomsten.
En wat met de successieplanning met betrekking tot dit tweede verblijf in het buitenland?
Bij overlijden zal uw buitenlandse residentie potentieel tweemaal aan belasting worden onderworpen: doorgaans zal het onroerend goed aan successiebelasting worden onderworpen in het land waar het zich bevindt, anderzijds zullen uw erfgenamen ook in België erfbelasting moeten betalen op uw wereldwijde vermogen. Inzake successierechten heeft België enkel dubbelbelastingverdragen afgesloten met Frankrijk en Zweden. Er is evenwel een bepaling in ons interne recht die voorziet dat de in het buitenland betaalde successiebelasting kan worden verrekend met de in België verschuldigde successierechten met betrekking tot hetzelfde onroerend goed.
Wat de overdracht via schenking betreft is de situatie anders: ook hier zal u in de meeste (Europese) landen schenkbelasting dienen te betalen in het land van de ligging van het onroerend goed. In België is echter géén (bijkomende) schenkbelasting verschuldigd op de overdracht van uw buitenlands onroerend goed. Op het vlak van schenkingen is de in het buitenland betaalde belasting dus wel finaal.
Wees er u in dit kader ook van bewust dat de planningstechnieken die klassiek in België worden gebruikt niet zomaar toepasbaar zijn in het buitenland. Zo kennen Frankrijk, Italië en Portugal allemaal de zogenaamde “gesplitste aankoop”, maar de (fiscale) gevolgen bij overlijden kunnen verschillend zijn.
Wat de overdracht via schenking betreft is de situatie anders: ook hier zal u in de meeste (Europese) landen schenkbelasting dienen te betalen in het land van de ligging van het onroerend goed. In België is echter géén (bijkomende) schenkbelasting verschuldigd op de overdracht van uw buitenlands onroerend goed. Op het vlak van schenkingen is de in het buitenland betaalde belasting dus wel finaal.
Wees er u in dit kader ook van bewust dat de planningstechnieken die klassiek in België worden gebruikt niet zomaar toepasbaar zijn in het buitenland. Zo kennen Frankrijk, Italië en Portugal allemaal de zogenaamde “gesplitste aankoop”, maar de (fiscale) gevolgen bij overlijden kunnen verschillend zijn.
¹ Bron: De Tijd, 26 november 2022 (https://www.tijd.be/ondernemen/vastgoed/klein-miljoen-belgen-bezit-meerdere-woningen/10430442.html)
Dit is commerciële informatie uitgaande van Bank Degroof Petercam nv, met zetel te Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel, België (hierna “Bank Degroof Petercam”), die verantwoordelijk is voor de productie en de verdeling ervan. De informatie in dit document is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en mag niet worden beschouwd als raad over financiële planning in de zin van de Wet van 25 april 2014, noch als enig ander advies, voorstel of persoonlijke informatie, noch als openbaar aanbod van financiële instrumenten. De algemene informatie in dit document is niet afgestemd op de individuele persoonlijke situatie van de geadresseerde/lezer/ontvanger. Dit document is niet bedoeld om een volledige beschrijving te geven van de geldende wettelijke bepalingen, de rechtsleer of de rechtspraak, noch van de financiële dienst(en) die Bank Degroof Petercam aanbiedt. Hoewel alle voorzorgen werden genomen en Bank Degroof Petercam bij de redactie van huidig document beroep heeft gedaan op bronnen welke ze betrouwbaar acht, kan Bank Degroof Petercam de juistheid of volledigheid van de informatie in dit document niet garanderen en kunnen noch Bank Degroof Petercam, noch haar verbonden vennootschappen, bestuurders, adviseurs of werknemers verantwoordelijk worden gesteld voor enige onjuiste, onvolledige of ontbrekende informatie, of voor enige rechtstreekse of onrechtstreekse schade, verlies, kosten, vordering of andere uitgave die voortvloeit uit het gebruik van dit document, behalve in het geval van opzettelijke fout of grove nalatigheid.
Huidig document mag niet worden gekopieerd of verspreid zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming vanwege Bank Degroof Petercam.
De verstrekte informatie is correct op de datum van publicatie.
Bank Degroof Petercam is erkend door en staat onder prudentiëel toezicht van de Nationale Bank van België, Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel, en onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, voor de bescherming van beleggers en consumenten.
Verantwoordelijke uitgever: Bank Degroof Petercam
Wettelijk adres: Bank Degroof Petercam nv, Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel.
BTW: BE 0403.212.172 (RPR Brussel) - FSMA 040460 A
Huidig document mag niet worden gekopieerd of verspreid zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming vanwege Bank Degroof Petercam.
De verstrekte informatie is correct op de datum van publicatie.
Bank Degroof Petercam is erkend door en staat onder prudentiëel toezicht van de Nationale Bank van België, Berlaimontlaan 14, 1000 Brussel, en onder het toezicht van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA), Congresstraat 12-14, 1000 Brussel, voor de bescherming van beleggers en consumenten.
Verantwoordelijke uitgever: Bank Degroof Petercam
Wettelijk adres: Bank Degroof Petercam nv, Nijverheidsstraat 44, 1040 Brussel.
BTW: BE 0403.212.172 (RPR Brussel) - FSMA 040460 A
Deel het artikel
Gerelateerde artikelen
Magazine
Precious. Partnerships.
Laat u inspireren door krachtige partnerschappen met topsporters, kunstenaars, filantropen en ondernemers.
Nijverheidsstraat 44
1040 Brussel
België
+32 2 287 91 111040 Brussel
België
BTW BE 0403 212 172
RPR Brussel
RPR Brussel
Gereglementeerd door de Belgische Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (FSMA) en de Nationale Bank van België | Alle rechten voorbehouden 2024, Degroof Petercam