24.08.20186 min
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Résidence secondaire au Portugal : les points d’attention
Après l’Espagne, c’est au tour de notre expert en Estate Planning de passer en revue tout ce qu’il faut savoir sur la détention d’une résidence secondaire au Portugal.
A retenir :
- D’un point de vue juridique, l’acquisition sera réalisée ensuite par la signature d’un acte d’achat notarié ou par un contrat authentifié par un avocat.
- L’acquisition d’un bien implique une inscription auprès de l’administration fiscale qui vous fournira un numéro d’identification fiscale et déterminera pour les non-résidents portugais un représentant domicilié au Portugal.
- La détention d’un bien immobilier entraîne pour le propriétaire un assujettissement à l’impôt municipal sur la propriété d’immeuble.
- Si une donation d’un bien immobilier par un résident fiscal belge à ses enfants eux aussi résidents fiscaux belges ne sera pas soumis à une imposition en Belgique, la situation est différente pour les résidents fiscaux français.
Un marché en plein essor
Le Portugal est devenu une destination de plus en plus prisée : la beauté du pays et de son architecture, un coût de la vie bon marché, un climat ensoleillé et la facilité d’accès expliquent la demande croissante des étrangers pour acquérir de l’immobilier au Portugal (environ 25 % des ventes réalisés en 2017). Le marché immobilier portugais a aussi été aidé par le régime fiscal incitatif des résidents non habituels, du « golden visa »1 et par d’autres incitations fiscales à l’acquisition.
Même si les prix de l’immobilier résidentiel au Portugal continuent d’augmenter (10,48 % en 2017), ils n’en restent pas moins attractifs pour des étrangers au regard des prix auxquels ils sont habitués dans leur pays de résidence. A titre d’illustration, si le prix moyen par m2 à Lisbonne2 a augmenté de 36,92 % en décembre 2017 par rapport à décembre 20163, le prix moyen reste de 2.796 euros. A l’avenir, les prix de l’immobilier au Portugal devraient encore continuer à augmenter de l’ordre de 6 % par an au cours des cinq prochaines années à partir de 20184…
Avant de faire le « primeiro passo »5, il peut s’avérer utile de prendre connaissance des spécificités juridiques et fiscales de la détention d’une résidence secondaire au Portugal.
Sur le plan juridique
En cas de coup de cœur, et bien qu’il soit possible en pratique de devenir propriétaire rapidement, il est toutefois préférable de s’assurer au préalable de la situation du bien sur le plan juridique. A cet effet, il faut s’adresser au Bureau du Registre Foncier6 pour connaître l’identité des propriétaires. L'attestation de propriété indiquera également si des hypothèques grèvent l'immeuble concerné.
L’acheteur signe habituellement une promesse d’achat7 avec le vendeur. Un acompte (arrhes) est signé et représente en général 10 % à 20 % du prix d’acquisition.
Si le vendeur ne respecte pas ses obligations, l’acheteur aura droit en général au double des montants qu’il a versé comme acompte. Si au contraire, c’est l’acheteur qui ne respecte pas ses obligations, le vendeur sera en mesure de conserver les arrhes.
L’acquisition sera réalisée ensuite par la signature d’un acte d’achat notarié ou par un contrat authentifié par un avocat8. Si cet acte est bien translatif de propriété, c’est seulement lors de la transcription dans le Registre Foncier que l’acquisition du bien immobilier sera réalisée vis-à-vis des tiers.
Lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal, les frais d'agence sont payés par le vendeur.
Lors de l'achat d'un bien immobilier au Portugal, les frais d'agence sont payés par le vendeur.
Sur le plan fiscal
- Acquisition en direct
L’acquisition d’un bien au Portugal implique une inscription auprès de l’administration fiscale qui vous fournira un numéro d’identification fiscale et déterminera pour les non-résidents portugais un représentant domicilié au Portugal.
L’acquisition d’un bien immobilier entraîne des frais d’acquisition qui sont l’Impôt Municipal sur la transmission à titre onéreux9 (« IMT ») au taux de 6 % (au-delà de 550.836 euros) pour l’habitation exclusive mais non permanente, ainsi qu’un droit de timbre de 0,8 %. Si la valeur d’achat est supérieure à la valeur cadastrale, la première valeur sera la base de l’imposition.
Les frais du notaire ou de l’avocat peuvent venir compléter les frais d’achat qui dépassent rarement, tous frais confondus, en pratique 8 % du prix d’achat.
Les frais du notaire ou de l’avocat peuvent venir compléter les frais d’achat qui dépassent rarement, tous frais confondus, en pratique 8 % du prix d’achat.
- Détention en direct
La détention d’un bien immobilier au Portugal entraînera par ailleurs pour le propriétaire un assujettissement à l’impôt municipal sur la propriété d’immeuble10 (« IMI ») au 31 décembre de chaque année. Le taux annuel est compris selon les cas entre 0,3% et 0,45 % (propriété urbaines), jusqu’à 0,8% (propriétés rurales).
Il existe par ailleurs un IMI additionnel si la valeur fiscale totale des actifs immobiliers détenus au Portugal est supérieure à 600.000 euros (plafonds doublés pour couples mariés sous conditions), le taux applicable est de 0,7 % sur le montant excédant 600.000 euros. Si l’immobilier a une valeur supérieure à 1.000.000 euros, le taux applicable sera de 1 % sur le montant excédant 1.000.000 euros.
Pour l’IMI et l’IMI additionnel, la base de l’imposition est la valeur cadastrale enregistrée par l’autorité fiscale (sa correspondance à la valeur réelle dépend de chaque cas concret)
- A la transmission
La transmission d’un bien immobilier au Portugal, peut se réaliser lors d’une vente, mais aussi par donation ou à l’occasion d’un décès.
- La vente
En cas de vente du bien immobilier appartenant à un non-résident portugais, la plus-value immobilière sera, sur base de la plupart des conventions fiscales, imposable au Portugal au taux forfaitaire de 28 %. Comme pour les revenus locatifs, l’imposition de la plus-value immobilière au Portugal n’exonère pas nécessairement le contribuable de la reporter également dans sa déclaration d’impôt sur le revenu de son pays de résidence bien qu’il s’agisse d’un revenu exonéré
- La transmission à titre gratuit (donation-succession)
Au Portugal, la donation d’une propriété située au Portugal ne généra pas d’application d’une plus-value taxable.
En revanche, la donation sera soumise à un droit de timbre dû par les bénéficiaires de la donation. Si la donation est réalisée par les parents au profit des enfants ou entre époux, il y aura uniquement un taux d’imposition de 0,8 %, au lieu de 10,8 % si les bénéficiaires ne sont pas des descendants du donateur.
L’assiette de l’imposition au droit de timbre est déterminée par le registre de la propriété par l’administration fiscale portugaise.
Le même régime est applicable en cas de décès, sauf l’imposition de 0,8 % qui n’est pas applicable dans ce cas.
Il est important d’étudier également l’impact d’une mutation dans le pays du donateur/défunt voir du bénéficiaire.
Si une donation d’un bien immobilier par un résident fiscal belge à ses enfants eux aussi résidents fiscaux belges ne sera pas soumis à une imposition en Belgique, la situation est différente pour les résidents fiscaux français.
En effet pour ces derniers, si le donateur ou le défunt réside en France à la date de la mutation (donation-décès), l’intégralité du patrimoine sera imposée en France au titre des droits de donation ou succession. Il en ira de même si les donataires ou héritiers résident en France à la date du transfert et depuis plus de six ans au cours des 10 dernières années qui précèdent la mutation.
Il est donc préférable de s’entourer d’experts compétents afin de pouvoir acheter en toute confiance, tout en maîtrisant les différentes implications que cela peut entraîner pour chaque cas particulier.
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