27.04.20236 min
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Acquérir une résidence secondaire : tout ce que vous devez savoir
L'attrait des Belges pour l'immobilier est bien connu. Ils seraient ainsi 410.000 à posséder une résidence secondaire et pour environ la moitié d’entre eux, cette seconde résidence se situerait en dehors de nos frontières. Les facteurs démographiques, l'environnement favorable des taux d'intérêt, mais aussi l'environnement fiscal ont soutenu le marché immobilier résidentiel ces dernières années.
Cette tendance se poursuivra-t-elle dans les années à venir ? Comment la fiscalité évoluera-t-elle ?
À défaut de pouvoir répondre précisément à ces questions, il est intéressant de s’arrêter un instant sur un certain nombre de points juridiques et fiscaux à avoir à l’esprit au moment de l'achat, durant la détention ou lors de la cession d'une résidence secondaire, qu’elle se situe en Belgique ou à l'étranger.
Quels sont les points d’attention lors de l’achat d’une résidence secondaire ?
Les points d’attention classiques lors de l'achat d'un bien immobilier sont naturellement d’application :
- Quel est le prix d'achat total de votre projet, en incluant tous les coûts ?
- Quelle est la destination prévue du bien ?
- Achetez-vous en nom propre ou en société ?
- Souhaitez-vous associer les enfants à l'achat dans le cadre de votre planification successorale ?
- Quel est l'impact fiscal de la possession de la résidence secondaire ?
À l’avenir, les nouveautés majeures découleront très probablement de l'importance et de l'attention croissantes accordées à la performance énergétique des propriétés résidentielles. Comme par le passé, la valeur d'une maison ou d'un appartement sera toujours largement déterminée par son emplacement, mais il est clair que la performance énergétique gagnera en importance en tant que facteur d'évaluation d'année en année.
Quel est le traitement fiscal appliqué à la détention d’une seconde résidence située en Belgique ?
À l’heure actuelle, la propriété immobilière bénéficie d'un traitement fiscal assez favorable en Belgique. Cela découle du mode de détermination de la base imposable à l'impôt sur le revenu qui se fonde sur un revenu fictif (le revenu cadastral) souvent inférieur au revenu réel. Attention que même si la seconde résidence n’est pas mise en location, il y a bel et bien taxation d’un revenu fictif.
Outre la taxation des revenus au niveau fédéral, un précompte immobilier est également dû annuellement.
Enfin, des taxes spécifiques sur la résidence secondaire (résidence non principale) peuvent également être dues au niveau communal.
Outre la taxation des revenus au niveau fédéral, un précompte immobilier est également dû annuellement.
Enfin, des taxes spécifiques sur la résidence secondaire (résidence non principale) peuvent également être dues au niveau communal.
Que se passe-t-il en cas de mise en location d’une résidence secondaire ?
La base imposable est la même si vous louez votre résidence secondaire à titre privé, à savoir le RC indexé x 1,4.
Dans le cadre des projets de réforme fiscale actuellement sur la table de notre Gouvernement, il est question de taxer les revenus locatifs réels lors de la mise en location, ce qui n'est actuellement le cas que pour les locations professionnelles.
Dans le cadre des projets de réforme fiscale actuellement sur la table de notre Gouvernement, il est question de taxer les revenus locatifs réels lors de la mise en location, ce qui n'est actuellement le cas que pour les locations professionnelles.
Y a-t-il des particularités sur le plan fiscal pour les résidences secondaires situées à l’étranger ?
Lorsqu'un citoyen belge acquiert une maison à l'étranger, il est généralement imposé dans le pays où se trouve le bien. Cela vaut tant pour la taxe sur l'achat (droits d'enregistrement ou TVA) que pour la taxe sur le bien immobilier ou sur les revenus locatifs. Dans un certain nombre de pays, en tant que propriétaire, vous serez également soumis à une forme d'impôt sur la fortune pour votre bien : c’est entre autres le cas de la France et de l’Espagne.
Même en cas de transfert, vous paierez en principe l'impôt dans le pays de situation de l’immeuble. Dans ce contexte, il est important de savoir que de nombreux pays ont une forme d'impôt sur les plus-values, alors qu'en Belgique, les plus-values réalisées par un particulier sur un bien immobilier ne sont imposées que dans des cas exceptionnels. La France, l'Espagne et le Portugal appliquent, par exemple, tous une forme d'impôt sur les plus-values à la vente.
Vu le fait que chaque pays a ses propres règles fiscales et juridiques, il est indispensable de se faire assister par des experts professionnels avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble à l'étranger.
Même en cas de transfert, vous paierez en principe l'impôt dans le pays de situation de l’immeuble. Dans ce contexte, il est important de savoir que de nombreux pays ont une forme d'impôt sur les plus-values, alors qu'en Belgique, les plus-values réalisées par un particulier sur un bien immobilier ne sont imposées que dans des cas exceptionnels. La France, l'Espagne et le Portugal appliquent, par exemple, tous une forme d'impôt sur les plus-values à la vente.
Vu le fait que chaque pays a ses propres règles fiscales et juridiques, il est indispensable de se faire assister par des experts professionnels avant de se lancer dans l’achat d’un immeuble à l'étranger.
Dois-je également renseigner mon immeuble étranger dans ma déclaration belge à l’impôt des personnes physiques ?
En tant que résident belge, vous devez déclarer vos revenus mondiaux en Belgique : les revenus de tous vos biens, quelle que soit leur situation géographique, doivent donc être déclarés, même s'ils ont déjà été imposés à l'étranger.
Depuis 2022, la base imposable des revenus immobiliers étrangers est déterminée de la même manière que pour les biens situés en Belgique. Pour les biens que vous ne louez pas ou que vous louez uniquement à titre privé, la base imposable sera donc également déterminée sur la base du revenu cadastral (RC) du bien étranger.
Si la façon de les déclarer est similaire, la taxation des revenus immobiliers étrangers est, en revanche, différente de celle des revenus immobiliers belges. La plupart des conventions préventives de double imposition (CPDI) attribuent en général le "pouvoir d'imposition" au pays dans lequel se trouve le bien immobilier. La Belgique exonère alors la totalité ou la moitié de vos revenus immobiliers étrangers, mais en tient compte pour déterminer le taux d'imposition sur vos autres revenus.
Depuis 2022, la base imposable des revenus immobiliers étrangers est déterminée de la même manière que pour les biens situés en Belgique. Pour les biens que vous ne louez pas ou que vous louez uniquement à titre privé, la base imposable sera donc également déterminée sur la base du revenu cadastral (RC) du bien étranger.
Si la façon de les déclarer est similaire, la taxation des revenus immobiliers étrangers est, en revanche, différente de celle des revenus immobiliers belges. La plupart des conventions préventives de double imposition (CPDI) attribuent en général le "pouvoir d'imposition" au pays dans lequel se trouve le bien immobilier. La Belgique exonère alors la totalité ou la moitié de vos revenus immobiliers étrangers, mais en tient compte pour déterminer le taux d'imposition sur vos autres revenus.
Une planification successorale est-elle envisageable pour une résidence secondaire située à l’étranger ?
En cas de décès, votre résidence secondaire peut potentiellement être taxée deux fois : des droits de succession seront généralement réclamés à vos héritiers dans le pays où se situe votre seconde résidence et du côté belge, les droits de succession seront calculés sur base de votre patrimoine mondial. En matière de droits de succession, la Belgique n'a conclu de convention de double imposition qu'avec la France et la Suède. Heureusement, une disposition de notre droit interne prévoit que les droits de succession payés à l'étranger peuvent être imputés sur les droits de succession dus en Belgique pour le même bien.
En cas de donation, vous devrez généralement payer un impôt dans le pays de situation de l’immeuble. Aucun droit de donation supplémentaire ne sera dû sur le transfert de vos biens étrangers. En matière de donation, l'impôt payé à l'étranger est donc définitif.
Attention à cet égard que les techniques de planification traditionnellement utilisées en Belgique ne sont pas forcément applicables ou n’ont pas nécessairement les mêmes implications à l'étranger.
Faites enfin également attention si vous résidez de manière permanente à l'étranger : dans la plupart des pays, la notion de résidence n'est pas liée à l'inscription au registre de la population et est généralement déterminée en fonction de la permanence et de la durabilité du séjour. Si des questions se posent au sujet de votre résidence, cela pourrait entraîner des conséquences fiscales, mais aussi affecter votre planification successorale.
En cas de donation, vous devrez généralement payer un impôt dans le pays de situation de l’immeuble. Aucun droit de donation supplémentaire ne sera dû sur le transfert de vos biens étrangers. En matière de donation, l'impôt payé à l'étranger est donc définitif.
Attention à cet égard que les techniques de planification traditionnellement utilisées en Belgique ne sont pas forcément applicables ou n’ont pas nécessairement les mêmes implications à l'étranger.
Faites enfin également attention si vous résidez de manière permanente à l'étranger : dans la plupart des pays, la notion de résidence n'est pas liée à l'inscription au registre de la population et est généralement déterminée en fonction de la permanence et de la durabilité du séjour. Si des questions se posent au sujet de votre résidence, cela pourrait entraîner des conséquences fiscales, mais aussi affecter votre planification successorale.
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Le document présent ne peut en aucun cas être copié ou divulgué sans autorisation préalable et écrite de la Banque Degroof Petercam.
Les informations communiquées sont à jour à la date de la publication.
Banque Degroof Petercam est autorisée par et sous la surveillance prudentielle de la Banque nationale de Belgique, boulevard de Berlaimont 14, 1000 Bruxelles, sous la supervision de la protection des investisseurs et des consommateurs de l'Autorité des services et des marchés financiers (Financial Services and Markets Authority – FSMA), rue du Congrès 12-14, 1000 Bruxelles.
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